Вчера гигантският BREIT превозно средство за недвижими имоти на Blackstone Ограничени тегления, причинявайки лек случай на посттравматично стресово разстройство сред някои оцелели от финансова криза. Прави ли са за хипервентилацията?
Читателите на FTAV ще знаят, че бяхме малко притеснени за това Как би се представил BREIT в по-враждебна икономическа и финансова среда?. Но също така смятаме, че трябва да отбележите, че последните заглавия всъщност показват някои BREIT По-добре Начини.
Каквото и да мислите за Blackstones, те не са манекени. Те знаеха, че кола, предназначена да купува огромни портфейли от неликвидни недвижими имоти и да ги предлага на богати инвеститори на дребно, е рецепта за катастрофа, ако те могат да изтеглят парите си, когато пожелаят.
Ето защо BREIT – за негова чест – поставя ясни и прозрачни ограничения за това колко инвеститори могат да теглят. Ето моментна снимка на тях Условия на офертатаподчертано в червено.
Това не е добре отпечатан материал. Blackstone е много открит относно факта, че това не е ликвиден инвестиционен портфейл в стил взаимен фонд и портите могат и ще се повишат, когато сметнат за необходимо.
Ето какво се случи сега. Изглежда, че основно азиатските инвеститори в BREIT са теглили пари толкова агресивно, че са достигнали лимит на теглене (колата е структурирана така, че тегленията се извършват под формата на обратно изкупуване на акции на BREIT от външни инвеститори).
Но е трудно да се види как BREIT може да се превърне в обречена верига на несъответствието на ликвидността, като изтеглянията на инвеститорите разпродават активи и стимулират по-нататъшни обратно изкупувания и т.н. Blackstone може основно да ги преобразува в затворен ипотечен кредит, когато поиска, и да ги отвори отново за обратно изкупуване, когато поиска.
Ето защо, някои от рекламите за смъртта, които сме виждали в Интернет, изглеждат силно преувеличени. Това не е самият Blackstone, който страда от проблеми с ликвидността и със сигурност няма да се върне към лятото на 2007 г.
Това обаче явно все още е неприятно. И фактът, че това се случва в момент, когато водещото представяне на BREIT все още изглежда добре, е обезпокоителен (приехме смачквам Това ще дойде на първо място, когато по-реалистичните оценки на имотите и намаляващите наеми могат да влошат водещото представяне на BREIT и да попречат на дивидентите му).
Както каза анализаторът на JPMorgan Кенет Уортингтън тази сутрин:
Това ще управлява ли банката? Не мислим така, но продажбите изглежда са под по-голям натиск. Ние признаваме, че ограничаването на изземванията е лоша представа за BREIT. Част от привлекателността на BREIT беше наличието на месечна ликвидност във висококачествени, нетъргувани REITs. Но сега, след като таванът за обратно изкупуване на BREIT е определен, можем да си представим, че търговските/финансовите съветници ще помислят два пъти, преди да разпределят нов капитал към фонда. Освен това виждаме, че кадифеното въже сега ограничава обратното изкупуване, може би, ако не и по-вероятно да накара повече инвеститори да поискат повече от парите си. Това, което може да е по-обезпокоително, е, че представянето не изглежда да стимулира директно изходящите потоци, като се има предвид, че възвръщаемостта е отлична през 2022 г., като фондът е нараснал с цели 9% до октомври. Косвено виждаме потенциал за тези, които търсят ликвидност, да продадат BREIT като печеливш през 2022 г., потенциално реинвестирайки в други части на имотите с по-ниска ефективност.
Не е принуден продавач, но търсенето на ликвидност може да повлияе на възвръщаемостта. Ако има добра новина, тя е, че BREIT има много пари с това, което изглежда като малък шанс да стане принудителен продавач. Тук BREIT имаше 1,4 милиарда долара в брой на 11 ноември и кредитна линия от 7,9 милиарда долара. Фондът също има дългове за недвижими имоти на стойност 9,9 милиарда долара, които могат да бъдат ликвидирани. През септември оперативният паричен поток беше 2,2 милиарда долара. Ние изчисляваме, че текущият размер на BREIT е намалял до около 65 милиарда долара с обратно изкупуване през ноември и известно обезценка на активи, което трябва да ограничи тримесечните изкупувания на първоначално 3,3 милиарда долара. Тук продажбите на дълг, оперативните парични потоци, продажбата на MGM и позицията на кредитното улеснение BREIT са добри, за да издържат две години на максимални изходящи потоци. Въпреки това, ако BREIT започне да взема заеми, за да посрещне обратно изкупуване или ако понесе загуби от продажби на дълг, необходими за финансиране на нуждите от ликвидност, представянето на BREIT може да се влоши и да повлияе на възвръщаемостта. Лошото представяне може да продължи възстановяването.
Това не е добра новина за Blackstone. Както Брис посочи Допълнителна информация Тази сутрин BREIT е основен компонент на растежа на компанията през последните години – особено по отношение на таксите, където сега представлява почти една пета от печалбите – и „мениджърите на активи, които спират да растат, обикновено се оценяват много по-ниско от тези, които продължават да растат.” .
Със сигурност дори най-уважаваният милиардер-феноит не е бил убеден от защитата на Блекстоун.
„Нашият бизнес е изграден върху представянето, а не върху паричните потоци, и представянето е много стабилно.“
Там, където отдавна бяхме страхотен бизнес с евтини цени и къси, надценени глупости през 2020 г., ние също сме непоколебими според собственото си мнение.
Вярват ли тези мъже на бика си? https://t.co/ikQKVi4Swm
– Clifford Essence (@clifford Essence) 1 декември 2022 г
В по-широк план това повдига въпроси дали по-непостоянните инвеститори на дребно – независимо колко са богати – трябва да имат лесен достъп до частни пазарни фондове като тези. Дори когато е организирано по подходящ начин, има много начини да се обърка.
И докато хората вече са загрижени за въздействието на рязкото увеличение на лихвените проценти върху световния пазар на недвижими имоти, спектакълът на най-големия частен собственик в Америка се отвръща. Фонд за недвижими имоти Crown Jewel Не е добър знак.
Тази схема на икономически В Twitter определено подчертава контраста между BREIT и неговите публично търгувани колеги. . .
